Défiscalisez en créant des déficits  Tout propriétaire qui a mis en location un bien immobilier doit déclarer le revenu qu'il en retire. Soit sur une déclaration spéciale 2044, où vous reportez vos loyers et charges, soit sur votre déclaration générale si vous avez encaissé moins de 60 000 FRF sur l'année (option pour le "micro foncier"). 9 Conseils pour payer moins d'impôts 1. Evitez de faire réaliser des travaux avant la vente d'un bien locatif. En effet, vous ne pouvez pas imputer en charges, sur les loyers encaissés au cours de l'année, le coût des travaux effectués après résiliation d'un bail. Sauf si vous remettez en location. En outre, si sur l'année vos charges dépassent vos loyers, ne déclarez pas un déficit car l'imputation d'un déficit sur votre revenu global (jusqu'à 70 000 FF par an) suppose que vous continuiez à mettre en location votre bien pendant les trois années suivant celle de la déduction du déficit. 2. Avant de louer, n'hésiter pas à faire réaliser des travaux. Dans votre déclaration 2044, vous pouvez déduire le coût des travaux de remise en état ou d'amélioration du confort réalisé avant la mise en location. 3. Investissez en Malraux ou dans une demeure historique. A conditions de respecter certaines règles plutôt contraignantes, et surtout de rester très sélectif sur la qualité des propositions, vous pourrez imputer dans la plupart des cas la totalité des charges supportées sur votre revenu global, et cela sans aucun plafond. 4. Ne demandez pas l'amortissement Perissol si votre acte n'a pas été signé au plus tard le 31 août 1999. Le bénéfice de l'amortissement vous sera refusé et vous risquez un redressement si la date de signature de l'acte authentique n'est pas antérieure au 31 août. Inutile donc d'invoquer un contrat préliminaire de réservation qui ne peut être assimilé à une promesse unilatérale de vente. 5. Ne confondez pas frais de gestion et frais de gérance. Les premiers entre dans la déduction forfaitaire de 14%. Il s'agit surtout des frais engagés pour louer votre bien (annonces, commission.....). Les seconds correspondent à la rémunération du gardien de la copro, aux honoraires du syndic et à la rétribution de l'administrateur de biens chargé de gérer vos immeubles. Ces frais sont déductibles pour leur montant réel. 6. Utilisez habilement l'imputation des déficits sur le revenu global La faculté d'imputer votre déficit foncier sur le revenu global est limité à 70 000 FF par an, (100 000 si vous avez réaliser un placement Périssol). Si vos actifs locatifs nécessitent de nombreux travaux, planifiez-les sur plusieurs années. Vous défiscaliserez alors chaque année 70 000 FF de revenus professionnels, alors que si vous réalisez tous les travaux en bloc, vous devrez reporter ce déficit sur vos seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Une solution beaucoup moins intéressante fiscalement. 7. Ne déclarez pas des loyers impayés. Vous n'avez pas à acquitter d'impôt sur un revenu purement virtuel. Cependant l'administration peut le contester. Le défaut de paiement doit en effet résulter d'une raison indépendante de votre volonté. Il vous appartiendrait, en cas de contrôle, de prouver que vous avez effectué toutes les démarches pour mettre en place une procédure. Par contre, s'il apparaît que vous avez renoncé temporairement à des loyers, l'administration fiscale peut vous signifier un redressement au titre d'un " abandon de loyers ". 8. Faites une location à vos enfants sur un appartement à rénover. En consentent une location à vos proches, vous allez pouvoir déduire des loyers et ensuite, dans la limite de 70 000 FF de votre revenu global, les dépenses de travaux exposés pour la rénovation du bien. Mais le bail ne doit pas être fictif. Le fait que le bail ne soit pas enregistré et le loyer modique est, selon la jurisprudence(CCA Paris, 6/07/99, n°96-1899), sans importance dès lors que le locataire habite effectivement l'appartement, en règle les charges et verse sa mensualité. De plus, le loyer s'il peut être inférieur à ceux du marché, ne doit tout de même pas être ridicule. L'administration pourrait alors redresser le loyer trop faible. 9. Professionnels libéraux, faites jouer la " liberté d'affectation " si vous achetez les murs de votre cabinet. Si vous conservez votre cabinet dans votre patrimoine privé, sans l'inscrire à l'actif mais tout en l'affectant à votre exploitation, vous pouvez inclure un loyer(sous réserve du contrôle de sa " normalité ")dans les charges de votre activité. Corrélativement, vous devez le déclarer comme un revenu foncier et pouvez imputer les frais déductibles. Une décision du conseil d'état(n° 164 457, 8/07/98, affaire Meissonnier) confirme cette analyse. Il apparaît donc pas indispensable de constituer une SCI pour permettre la déduction d'un loyer.